分類: 游戲新聞
新竹市交易量攀高 信義房屋：園區客迴流
信義房屋提到新竹市去年新案推案量，但買賣移轉棟數年增率逾1成，顯示園區客迴流。 圖／信義房屋提供
新竹市去年買賣移轉棟數年增率逾1成，信義房屋在地專家分析，去年新竹市新案推案量並沒有特別多，但交易量卻明顯成長的原因有三，包括2022年基期相對低、新青安貸款等政策加持，以及園區客迴流新竹市購屋等原因。
根據新竹市地政事務所統計，2023年全市買賣移轉棟數8325棟，較前一年7476棟，年增率達11.3%；其中，6月之後，交易量明顯回溫，每個月的移轉量都較2022年高，尤其8、9月單月都突破千棟大關。
信義房屋三民綠光店店長林詩偉表示，新竹市去年買賣移轉量較2022年增加，可以看出是下半年有一波交易量所帶動。但事實上，去年新竹市新案推出並不多，反而是中古屋市場明顯升溫。
究其原因，林詩偉分析三大原因。第一，2022全年移轉量7476棟是近年相對低點；其次，國內有新青安貸款政策、停止升息等利多；第三，景氣燈號雖亮黃藍燈，但今年有望逐步復甦，園區客也有感，較願意進場購屋，尤其許多人考量房價、學區等，迴流至新竹市看屋、購屋。
林詩偉進一步說明，竹北過去是許多園區客購屋首選，導致許多明星學區都是總量管制學校，要入學並非易事，加上房價高漲，故有不少人轉而回頭在新竹市看屋，主要都是看準新竹市發展久、學區成熟，而以房屋成交單價來說，同樣5字頭，可以買到室內空間較大的物件，甚至新竹市邊邊地段仍有4字頭左右物件可選擇；至於預算較充足，或是對屋齡較有堅持的園區客，則仍會在竹北一帶購屋，各有喜好。
展望2024年，林詩偉認爲，利空出盡、美國若再降息，房價維持平穩的機會較大，連帶整體新竹縣市房市大環境應不會有太大改變；因此，建議有買屋需求者，可以多進場看屋，較有機會找到心儀物件。
新竹市近兩年各月買賣移轉棟數
資料來源：新竹市地政事務所。 圖／信義房屋提供
買房住3個月後隔壁變「包棟民宿」 他住半年後崩潰喊：好痛苦
買房住3個月後隔壁變「包棟民宿」 他住半年後崩潰喊：好痛苦
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有網友買房住了三個月後，鄰居卻把房子整修成包棟民宿出租，令他半年來身心俱疲。示意圖／ingimage
和朋友出遊不少人會租包棟民宿一起玩。一名網友買房住了三個月後，鄰居卻把房子整修成包棟民宿出租，從此只要假日和租客來住他就沒有安寧的一天，這半年來他身心俱疲，不禁直呼，「我住在非法旅宿隔壁好痛苦、好累」。
一名網友在「好想住飯店⭕好康.踩雷不藏私」發文，他買了一間位於臺中市的集合式住宅內，搬進來住三個月後，鄰居表示住在這社區20幾年了想要整修房子，沒想到整修完後卻開始有10幾人以上拉行李箱入住，他詢問房客後才得知，對方是來這間包棟民宿玩的，從此只要一到假日和租客來住，他就沒有安寧的一天。
原po抱怨，從大客廳聊天聚餐吵吵鬧鬧到半夜三點甚至更晚，此起彼落的尖叫聊天及敲擊聲，只要租客用水洗澡整面牆就會有嗡嗡聲，套房少則4人多則6人都是半夜纔開始洗澡，斷斷續續的共振聲可以將近2小時以上，常常半夜被吵醒還有出入複雜的問題，這半年來已造成他身心俱疲。
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原po不禁直呼，「屋主爲了賺錢卻影響了我家，辛苦買房揹着千萬以上的房貸，不就是爲了有好的居住品質和環境嗎？」，於是他藉此宣導，開心住宿旅遊要找有合格旅證登記，若看到這篇分享文章，有來此住宿的朋友，希望可以退租後檢舉屋主。此文一出，吸引網友熱烈討論。
網友紛紛表示，「我也完全能理解版主的痛苦，因爲我也有遇到一模一樣的狀況，我家隔壁也是做包棟民宿的」、「完全可以體會版主的痛苦，因爲我也有一樣的困擾外，還遇過尋仇的、鶯鶯燕燕的、各色人種的、各種語言交雜的聯合國裡，因爲警衛形同虛設」、「現在找包棟的大都要求，可唱歌、打麻將、烤肉…每一項都讓鄰居很痛苦」、「實在是覺得有點可憐爲了賺錢，不顧別人的生活品質，拍拍」、「屋主不能這樣，錢他賺，吵鄰居」。
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有網友則表示，「檢舉不容易，首先要先實名，再來需要有匯款帳號等證明，還要能拍到門口貼房號等資訊，這些資料通常非法民宿不會有的，政府單位稽查也只會說是民宅」。
機構：2月上海共成交新建商品房1347套，外郊環間成交佔比增加
機構：2月上海共成交新建商品房1347套，外郊環間成交佔比增加
上海鏈家研究院的監控數據顯示，成交方面，2月份上海市共成交新建商品房1347套，環比下降64%，同比下降74%；成交金額110億，環比下降62%，同比下降69%；套均總價816萬元/套，環比增長7%，同比增長20%；成交均價66957元/平，環比增長1%，同比增長7%。
2024年前2月，上海市累計成交金額400億，同比下降62%，成交套數5133套，同比下降62%，套均總價779萬元/套，同比增長1%，成交均價66535元/平，同比下降6%。
2月份，供應量主要在外郊環間，佔比79%。從前2月的供應來看，外郊環間供應占比51%，郊環以外供應占比16%。1月底外環外放開單身限購，2月，外環外成交佔比76%，較1月份增加了9個百分點。從節後外環外部分樓盤的看房熱度來看，也有所增加，政策有望促使符合條件的購房者積極入市。
臺中市重劃區土地標售…中市槓中央 兩塊抵費地掀戰火
臺中市重劃區土地標售…中市槓中央 兩塊抵費地掀戰火
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臺中市府近期標售第13期大慶及第14期美和莊市地重劃區抵費地，內政部長林右昌昨（27）日指此舉恐致房地價上漲，應該暫緩，最好能將土地拿來興建社宅。記者侯俐安／攝影
臺中市府近期標售第13期大慶及第14期美和莊市地重劃區抵費地，引發綠營連連攻擊。內政部長林右昌昨（27）日指此舉恐致房地價上漲，應該暫緩，最好能將土地拿來興建社宅。中市府迴應，在該區公共建設完成後，依法公開標售，符合財政健全，償還向銀行借款，「完全避開社宅用地」，地價依法定程序，「不可能滿足少數建商利益」。
內政部昨日上午表示，統計臺中市政府從2019年至2023年底，公開標售區段徵收可處分建築土地及市地重劃地區抵費地，標售總金額達1,691億元，面積超過37萬6,000坪，已行文中市府暫緩土地標售；但地政司下午隨即澄清，上午發佈內容誤植爲全國數據，更正近五年中市府標售土地面積爲5.3萬坪，總金額504億元。
標售抵費地爭議各方說法
林右昌表示，對於上午業務單位提供數據誤植，表達歉意；內政部初衷是希望各縣市政府應該積極迴應民衆對於社宅需求，公有地標售政策應以社宅儲備需求優先考量，中市府3月7日要標售123筆底價超過200億元的土地，恐帶動房地價上漲。
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林右昌說，臺中市是房價負擔第三高城市，如果把底價訂這麼高，是不是地方政府在帶動地方房價上漲？最好能以成本專案讓中央政府興建社宅，或由中市府自己將土地作爲社宅儲備地。
民進黨立委蔡其昌昨天質詢時也重砲抨擊臺中市政府標售土地，卻不願意興建社會住宅，點名臺中市長盧秀燕是「賣土地的巨人、蓋社宅的侏儒」。
中市地政局長吳存金表示，開發「第13期大慶市地重劃區」及「第14期美和莊市地重劃區」，市府貸款分別是80億與140幾億，目前公共設施已近完成，如果不賣掉抵費地，就須背貸款利息；公開標售「完全避開社宅用地」，爲符合財政紀律健全，要償還地政局向銀行借款，標售盈餘是市民資產，會挹注市庫做公建，「目前沒有理由停辦標售」。
爲何此時標售土地？吳存金表示，都是按照預定計劃進行，13、14期土地，自2009、2010年公告，歷經13年，地方議會一直希望市府公開市場標售。
中華民國住宅學會理事長陳明吉認爲，每個縣市政府都在標售土地，且是地方政府自治權利，內政部何必特別限制臺中市政府？
2024年改善型購房需求佔據主導地位
年初居民購房信心下滑，購房入市節奏減緩，居民購房信心低位下滑。2月6日，據中指研究院發佈的《2024年1月居民置業意願調研報告》，2024年購房需求與去年基本持平，改善型購房需求佔據首位，剛需、學區房購房需求位居其次。另外，調查顯示，2024年購房需求多集中於二、三季度釋放，受訪者預期年中前後市場將逐步企穩。
2024年改善型購房需求佔據主導地位
年初居民購房信心下滑，購房入市節奏減緩，居民購房信心低位下滑。2月6日，據中指研究院發佈的《2024年1月居民置業意願調研報告》，2024年購房需求與去年基本持平，改善型購房需求佔據首位，剛需、學區房購房需求位居其次。另外，調查顯示，2024年購房需求多集中於二、三季度釋放，受訪者預期年中前後市場將逐步企穩。
新房入市項目較少，居民觀望情緒增加
1月樓市進入淡季，市場持續低迷、房企開盤項目減少，居民購房意願快速減弱。調查顯示，選擇“購房意願強於上月”佔比約爲18%環比下降3.7個百分點，再創年內低位水平，選擇“弱於上月”佔比約爲30%，環比上升2.0個百分點。
另外，購房計劃出現下滑。1月半年內計劃購房佔比明顯走弱，環比下降4.4個百分點至19.9%，1～2年內購房計劃佔比增加，環比上升2.6個百分點至23.6%樓市預期不足、新房入市項目較少、居民觀望情緒增加，居民購房關注度出現下降，入市節奏仍相對較弱，短期需求釋放或將放緩。
居民到訪佔比延續下滑趨勢，1月到訪佔比約爲47%環比下降1.2個百分點；房企入市項目較少，營銷力度相對一般，外加春節假期影響，居民短期到訪佔比下降。
2024年購房需求同比持平，改善需求佔據主導地位
2024年購房需求呈現企穩態勢，但整體居民購房需求仍處相對低位。據調查顯示，計劃於2024年進行購房的佔比約爲40%，與去年同期基本持平，較2021年仍有明顯下滑。
居住需求逐步滿足背景下，住房需求逐步向改善方向發展。據調查顯示，2024年改善型購房需求佔據主導地位，佔比達到29%，位居首位，剛需需求佔比降至22%，學區房購房需求相對活躍，投資購房、美老、度假等購房需求較弱。
調查顯示，28%購房者將於2024年二季度進行購房，31%的佔比將於三季度進行購房，而一季度、四季度需求釋放相對較少，佔比分別爲9%、14%。
調查顯示，約78%佔比的受訪者表示，自己所在城市將於2024年年中前後市場逐步企穩修復，其中二季度佔比約爲32%、三季度佔比約爲34%。
據調查顯示，約78%佔比的受訪者表示，自己所在城市將於2024年年中前後市場逐步企穩修復，其中二季度佔比約爲32%、三季度佔比約爲34%。
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底價4.9億元！88會館主嫌郭哲敏大直豪宅遭法拍 兩戶共290.43坪
底價4.9億元！88會館主嫌郭哲敏大直豪宅遭法拍 兩戶共290.43坪
帝景水花園。圖／聯合報系資料照
涉及鉅額地下匯兌洗錢、今年鬧得沸沸揚揚的八八會館之亂主嫌郭哲敏，所持有豪宅遭到法拍。根據司法院最新公告，位在大直的知名水岸豪宅「帝景水花園」3期的12樓兩戶遭法拍，一拍底價約4億9,170萬元，包括5個停車位，兩戶合計共290.43坪，若車位以350萬計算，拆算每坪單價約212.96萬元。
寬頻房訊指出，該法拍豪宅目前有租約，租期是2022年11月10日至2025年11月9日，爲期4年，每戶月租金約25萬元，等於兩戶共50萬元，而遭到法拍原因是債權銀行申請拍賣抵押物強制執行，此外，110號12樓該戶則遭到新北市地檢署禁止處分登記。
進一步查詢實價登錄，「帝景水花園NO3」目前僅有4筆實價揭露紀錄，單價最低的爲4樓戶每坪161.95萬元，最高的則是6樓戶每坪單價211.21萬元，而12樓戶也正好是門牌號碼110號，就是此次遭法拍的一戶，該戶是2019年12月2日成交，總價爲2億元，坪數約146.51坪（包括3個車位共40.65坪），扣除車位總價1,050萬元，拆算每坪單價約179.02萬元。
寬頻房訊指出，初步研判一拍即有可能流標，主要是因該豪宅其中一戶遭到新北地檢署禁止處分登記，意味即使得標人得標，但會面臨暫時無法過戶的情況，除非等到郭哲敏的案件調查告一段落，地檢署囑咐地政單位解除禁止處分，纔可以過戶。
再來，該豪宅屋齡已達22年，換算每坪單價仍要200萬元以上，價格上並沒有太大的誘因，加上現行政策對豪宅買賣管制嚴格，包括豪宅限貸令、平均地權條例中的私法人購屋採行許可制等，都會衝擊買家意願，估計得等到二拍後價格有降纔會有買方願意出手。
慘烈！180+新盤！6w+套！128+㎡套均面積！蘇州迎來新房大混戰
慘烈！180+新盤！6w+套！128+㎡套均面積！蘇州迎來新房大混戰
21年的三季度已經過半，蘇州的新房市場，在本就是淡季的7、8月份裡，更加顯得寡淡無味。
新房庫存相較於之前，稍稍多了一些，但是依舊還是維持在6W+的套數。
目前蘇州住建局官網數據顯示，可售新房套數64284套，6W+的數量，已經維持了很長一段時間。
其中，姑蘇和園區依舊是最少，維持在2000+的套數，新區1W左右，剩下的兩吳一相城，都是1.5W-1.8W套，是園區姑蘇的8倍左右。
蘇州新房在未來很長一段時間內，都將維持這樣的格局。
而各個區的在售新盤數量，也是很明顯的分爲兩派：
市區（園新姑）和兩吳一相。
園區：9
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新區：30
姑蘇：17
吳中：42
吳江：41
相城：42
相較於數量，最爲讓人吃驚的是，套均面積。
目前蘇州市場可售新房套均面積：
園區：172.7㎡
新區：127.5㎡
姑蘇：144.1㎡
吳中：132.7㎡
相城：120.1㎡
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吳江：121.2㎡
市區：127.8㎡
最低120㎡，最高172㎡，平均127.7㎡。
隔壁南京，套均面積是的這個數據是121.7㎡。
看來，最新領悟到國家三孩政策的，依舊還是上座廟堂，下面百姓的開發商。
在蘇州，越來越多的區域，100㎡以下的套型，已經變得越來越少，越來越稀缺。
做大套均面積，有太多的好處，提前鋪墊三孩只是“無心”爲之，真正的目的可能是爲了增大面積，減少套數。
這樣既美化了明面上的數據，又獲得了真正的實惠：
減少可選擇面，讓每一個買房人都能“物盡其用”，畢竟現在人才競爭如此激烈。
其實，早在之前的文章裡，樓樓就提到過，蘇州新房市場上，套均面積越做越大已然 是趨勢了。
後期大戶型的二手市場，除了極個別新房供應很少的核心地區外，絕大部分地區，大戶型在二手市場的廝殺將會非常激烈。
尤其是在現在的全國樓市被嚴格控制的狀態下，價格層面短時間很難有較大波動，如果價格被鎖死，恐怕大面積房源同樣會相互擠兌。
況且，目前蘇州市面上的大多數新盤，除了一個時間上的“新”之外的，相較於之前的存量樓盤，
在質量上，其實並沒有很明顯的升級，多的是精裝三大件:空調新風地暖，沒這個出門都不好意思和同行打招呼。
下面來看各個區的在售新房。
園區的在售新房基本上都是老面孔，除去勝浦的兩個盤外，其他基本上都是尾盤狀態。
這就是園區宅地數量愈發稀缺最直接的體現，尤其是核心地帶，輾轉騰挪，一年都不一定能推出一塊地。
而且，最狠的是，不僅僅是核心區，就連青劍湖、婁葑、勝浦、車坊等這些地方，推出的地塊大部分都還是退二進三置換得來的。
園區太難。
這和園區自身較小的轄區面積有關，僅僅大於姑蘇。
並且園區發展初期的二產非常發達，大量的土地作爲工業用地被開發利用，在發展速度飛快的同時，也讓園區在接下來的發展中受到了一定程度的制約。
不過隨着接下來的中海青劍湖項目和勝浦的萬科項目陸續入市，園區的新房貨源得到了一定補充。
姑蘇區在售新房項目，主要分爲兩類，一個是正姑蘇老城的各種別墅、疊墅產品，還要就是集中在姑蘇北段的平江新城北板塊，新盤雲集。
並且均價都在3.2W左右，低於園區青劍湖，高於勝浦片區。
接下來的一段時間內， 姑蘇區的高層新房項目，還是會集中在平江新城北片區，這裡，還能撐個2、3年。
仔細看新區八月份在售新盤，北新區亮瞎了樓樓的眼。
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多達15+的新房樓盤在激烈內戰。北新區，應該是目前蘇州市面上新房樓盤最多的地區了，沒有之一。
前段時間降價自救的春風南岸便是在這裡。
各大項目的戶型也非常雷同，90-120左右，你要問樓樓，北新區爲啥能夠收到如此多的開發商寵愛，樓樓也不知道。
在地理位置上，北新區屬於蘇州西北方向的對外第一站，能夠吸納的人羣除了滸墅關的本地客羣外，
還有在新區的高新技術開發區工作的人，這纔是支撐北新區的科技城的重要力量。
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除了北新區，新區的另一個新房扎堆地，便是科技城，衆多熱盤紅盤都處於此地。
隨着太湖大道北，傳統意義上的科技城核心區的宅地同樣愈發稀少，新區政府適時的把中心又繼續西移到了230省道以西片區，科學城。
還夠再來10+年。
所以說，未來的科技城，科學城，依舊會長時間活躍在整個蘇州的新房市場。
除了新姑園，剩下的便是不屬於“蘇州市區”的兩吳一相，這三個地方，新房可售房源加起來，佔了整個蘇州市區的77%。
什麼叫多點開花，看吳中就知道了，吳中的42個新房項目，分別位於8個板塊。
太新，城南，尹山湖，胥口，木瀆，甪直、太湖度假區甚至是臨湖。
每個板塊都有多個項目在售，樓樓一直說，論推地節奏，蘇州市區，大吳中當屬第一。
板塊衆多，並且每個板塊都能叫出名字，都能在市場上有一定的認知、影響力。
吳中的被接受程度還是很高。
相比較吳中，吳江就顯得低調很多，除了太湖新城之外，其他地方的樓盤，都給人一種十分遙遠的感覺。
盛澤、汾湖、桃園，七都等，在蘇州市區的購房者看來，簡直都是世外桃源。
同樣作爲吳江隊種子選手的太湖新城，也是絲毫不手軟，是幾個核心新城中，推盤量最多的地區。
在不知不覺中，已經基本把體育路以北片區，又添的七七八八了，也就兩年時間，又是十來個新盤。
基建狂魔，名不虛傳。
相城區的新盤一哥依舊還是中央公園，這片北活力島片區在換了個馬甲之後，以比肩四大新城的價格，去化、走勢還可以。
儼然已經成爲相城區連接新中心高鐵新城和原本老城區元和片區的中間地帶。
而且整個片區城市界面非常新，進可去高鐵新城上班，退可以享受元和周邊成熟配套。
除了在312快速路以南片區，在高鐵新城北邊，近來也陸續推出了衆多相城外圍的項目，佔比僅5成。
北雙湖，太平，黃埭，漕湖，望亭等。
相比較而言，吳江和相城兩個地區的土地儲備量非常驚人，剛好又在蘇州一南一北的發展方向上，
所以說，你很難確定的因爲有地才發展還是因爲要發展，纔有了地。
但是如果僅僅從住宅開發的角度來看，隨着時間的推移，吳江和相城，將會是笑到最後的地區。
賣厝阿明／把房子送給孩子 聰明做好稅務規劃
不動產獨立品牌聯盟馬懷升執行長（右）。 圖／馬懷升提供
在迅速變遷的不動產市場中，年輕人要能有屬於自己的房子大多都有家長們幫忙，然而天下父母心，在有些經濟狀況較不錯的家庭，爸媽早有先見之明的置產，當子女到達一定年紀時將房子移交給孩子，但是在移轉的過程就會面臨到稅務的問題。
自房地合一2.0上路後，依其贈與淨額級距，所需繳納之贈與稅的稅率爲10%~20%，不動產的價值動輒數百萬到數千萬，在稅率調整的情況下，直接贈與的稅額將會是一筆不小的支出，因此如何能在國家提供的稅制基準下，透過良好的稅務規劃讓民衆繳納合理的稅賦，當個誠實納稅的好國民呢？
本文賣厝阿明邀請來不動產獨立品牌聯盟馬懷升執行長來爲大家的財務做個聰明的規畫建議。
馬懷升執行長詳細解說，如果想將已持有的房子留給孩子，可以用兩種方式，一種是贈與，另一種則是買賣，當直接做贈與產生出來的稅額跟買賣交易產生的稅額，大部分的稅率比較爲贈與稅>房產交易所得稅，故大多房產交易所得稅仍然是負擔最低的稅率，再來纔是贈與稅。
方法一：妥善運用每年移轉244萬免稅贈與額度
法定的贈與免稅額是244萬，且按年計算，也就是說每年贈與人(給錢者)只要在免稅額度的範圍內，移轉財產給受贈人(收錢者)就可享免贈與稅。但要注意244萬元贈與免稅額的計算，是以「贈與人」角度去計算贈與出去的總金額，簡單來說，給錢的人在一整年度所有贈與出去的額度在244萬內做計算。
馬執行長舉例說明：小馬生有1位兒子，小馬跟太太在2023年分別贈與244萬到孩子名下，該年度兒子共收到488萬，這種情況是符合免稅額度內，2024年小馬跟太太再生1名女兒，這一年小馬贈與給兒子244萬，太太則贈與給女兒244萬，這樣也有符合在贈與的免稅額度內；但，若小馬跟太太分別都贈與給兩位孩子各244萬，兒子跟女兒都各收到488萬，這種情況小馬跟太太都超出了當年度的贈與額度唷！
執行長補充：財政部加碼嫁妝限額免稅，若父母各自在子女結婚的贈與(結婚日前後6個月以內)可以加碼100萬元以下財務，可免予課徵贈與稅。
而使用免稅額度贈與方式最大的缺點是，如果移轉的物件總價太高，例如：房屋總價爲8800萬，要完全移轉就得用36年的時間完成，這段期間會有的未知數太多，難保法令修改或大環境都有可能會有改變，並且計算土地增值稅和每次移轉財產的手續費計算下來，能省下來的錢就會變少了。因此，建議民衆還是要以自身實際的情況去了解清楚，才能做出最佳的規劃。
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阿明也提醒民衆，雖然法律有規定二親等以內親屬間財產之買賣視同贈與，但子女能夠提出本身財力證明足以負擔買賣，而且所支付的價款不是由父母貸與所得，或父母提供擔保向他人借得的話，就可以例外。
方法二：使用自住增值稅率課徵（注意！如果銀行需要保證人，父母不可爲之）
如果子女自身工作狀況與財力條件良好，不包含父母贈與的部分，那就可以直接向銀行貸款，再來跟父母買房子，只要是有設立戶籍在內，且沒有出租、營業使用的狀況，就可適用自住增值稅率10%來降低增值稅額，那麼透過買賣方式被課徵的就是財產交易所得稅，財產交易所得稅相較直接贈與給小孩所課徵的贈與稅較少，這也是一種合理繳稅的聰明規劃唷！
最後馬懷升執行長也提醒民衆，將房產轉移給孩子後，孩子若在短期將房產售出，會被視爲投資客賣房需繳重稅喔！若是出售105年以後取得的不動產，就要依照出售的市價(減去)原始取得成本及費用去計算出房產交易所得，再按照房地合一2.0稅制以持有年限課徵15~45%的房地合一稅；若出售的不動產是由贈與取得的，交易成本就是受贈時的房屋評定現值及土地公告現值的總額，因此若要藉由贈與移轉物件，另一方面也要考量未來房產出售時會需要負擔的稅負。
非常感謝不動產獨立品牌聯盟馬懷升執行長的知識分享
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慘！兄弟繼承房產後做一事 要賣竟得多繳200萬稅金
房市示意圖／記者遊智文攝影
不動產繼承眉角多，不諳稅法，往往就會付出慘痛代價。近日就有一件，一對兄弟繼承父親房產，因爲不懂法令，一錯再錯，本來轉售不用繳房地合一稅，變成要繳，且稅金還多達200萬元，最後只好打退堂鼓暫時不賣。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，這對兄弟是在去年繼承父親位於新北市土地，由於該筆土地是父親在2016年房地合一上路以前取得，依規定，繼承人未來出售，可以主張適用舊制，只需課徵房屋交易所得稅。
本來一切沒問題，但後來兄弟間認爲分配不公平，幾經爭論，最後將其中2筆互換，因爲沒有價金支付，就以贈與方式完成所有權登記。
這一來，麻煩就大了。因爲被繼承人2016年以前取得的房產，繼承人再出售可以主張適用舊制，但是，繼承後再繼承，或是繼承後再贈與，就必須適用新制房地合一稅了。
而房地合一稅和舊制最大的差別是，房地合一稅是以賣價減去買價，計算獲利金額後課稅。繼承取得的不動產，取得成本爲只有市價三分之一的公告價值，相減之後，獲利驚人，稅額跟着驚人。
日前，哥哥因爲資金需要，打算出售該筆土地，才發現兄弟間土地互換所辦理的贈與登記，已造成這筆土地要出售時必須適用新制房地合一稅，若出售成功，得繳近200萬元的房地合一稅，哥哥爲此決定暫時不賣。
鄭文在說，這窘境其實很容易避免。依照民法第 1151 條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部爲公同共有。如果兄弟姐妹沒有共識，可以先以公同共有辦理登記，等確認無誤後，再辦理協議分割或是共有型態變更。如果這對兄弟繼承時多思考一下，先以公同共有登記，想清楚以後再分割，就不會面臨如此狀況。
如果已經分配完成，彼此間繼承的財產要辦理互換時，也還有一招可以救，就是以市價、買賣方式交換土地。
此一作法，雖然日後出售時仍須以新制房地合一稅申報，但因二人以市價的方式辦理買賣登記，成本爲市價，即便交換後兩年內出售得面臨45%房地合一稅，但因獲利是0元，稅額也是0元。
鄭文在表示，繼承不動產，一定要謀定而後動，不要草率任意分配，事後再做調整，否則本來沒有房地合一稅的不動產，將自動升等爲房地合一稅的「貴賓」。
LOL／開季就出事？J Team官宣與Hanabi解約 聲稱並未與教練團吵架
LOL／開季就出事？J Team官宣與Hanabi解約 聲稱並未與教練團吵架
圖／Facebook @J Team
纔剛開季就出事了？《英雄聯盟》PCS 賽區戰隊 J Team 昨（23）日宣佈與暱稱「火龍」的上路選手 Hanabi 解約，消息發出後引起譁然。
官方表示火龍的離隊原因與外界先前謠傳的「與教練團溝通不良」並沒有關係，但實際情形基於尊重選手隱私因此並也不公開說明，戰隊方也尊重火龍選擇離隊的決定。
其實在 PCS 開打前就有許多 J Team 戰隊氣氛不佳、教練與選手以及選手之間溝通不良的流言；前不久 PCS 賽評 Chawy 甚至在節目上語出驚人表示他「夢到 J Team 開季就想要換掉選手」，聊天室當時也有人表示「上路和輔助不打了」，引起社羣廣大關注。
後續觀衆也發現 J Team 在沒有官宣的情形下籤約了 BYG 上路選手 LIKAI、前澳洲賽區 LCO 選手 Yursan。
遊戲角落合成 圖／LoL Esports
遊戲角落合成 圖／Leaguepedia
今（24）日稍早 J Team 也正式宣佈歡迎兩位選手入隊。
此外，J Team 於前（22）日宣佈先發輔助 Enso 因個人因素而選擇「適時休息，放鬆沉澱，轉換心情重新出發」，如今又宣佈釋出火龍更引起 PCS 觀衆的熱烈討論，畢竟各隊選手名單才大風吹完一輪，J Team 春季賽目前也只打過一場 BO3 而已就選擇換人，網友不禁猜測到底要吵到什麼程度才決定撒手不打。
遊戲角落合成 圖／Leaguepedia